Immobilier : les ventes repartent, pas les prix

Le marché du logement neuf semble durablement relancé, après une longue période de stop and go et d’hésitation. Les ventes ont bondi de près de 30 % au deuxième trimestre 2016 par rapport à la même période en 2015, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) diffusés ce matin.

La hausse atteint 22 % depuis le début de l’année et les professionnels abordent la rentrée avec le sourire. Cette bonne humeur pourrait même durer, le gouvernement ayant annoncé que les mesures de soutien au secteur seraient maintenues jusqu’en décembre 2017, une garantie qui tiendra jusqu’à la présidentielle en tout cas... Le prêt à taux zero boosté en janvier dernier – auquel 90 % des ménages sont désormais éligibles –, commence à produire ses effets : 60.000 ont été distribués soit autant qu’au cours de toute l’année 2015 ; le dispositif Pinel de défiscalisation redéfini à la fin de l’année 2014 séduit toujours les investisseurs qui représentent plus de 50 % des acheteurs. Enfin, le gouvernement n’y est pour rien, mais les taux d’intérêts toujours en baisse continuent de gonfler le pouvoir d’achat des ménages : il est désormais possible d’emprunter à 1,5 % hors assurance sur vingt ans et les taux descendent même à 0,75 % pour des crédits à dix ans. Du pain béni pour les nouveaux accédants à la propriété : Alain Dinin, le président du groupe de promotion Nexity, constate le doublement de cette clientèle qui n’atteint toutefois que 25 % du total de ses acquéreurs. A y regarder de plus près, les ventes d’immeubles entiers à des bailleurs sociaux, des fonds ou des family offices contribuent très largement à la hausse générale. Ce segment de marché a crû de 52,3 % au cours des trois derniers mois.

Pas de hausse des prix spectaculaire, sauf à Nantes

Une fois n’est pas coutume, l’embellie ne s’accompagne pas – ou pas encore – de hausses de prix significatives : +1.1 % en province, +0,5 % en Ile-de-France sur le neuf, qui fait à peine varier le prix moyen de 4.013 euros par mètres carré. « Si l’on augmente davantage, le marché se grippe, on ne vend plus, 50 euros de plus dans une mensualité, ce n’est pas tenable pour bon nombre de ménages », poursuit Alain Dinin. La hausse est la plus forte à Nantes avec +6 %, la baisse la plus spectaculaire dans la métropole rouennaise où le mètre carré a chuté de 8,5 %, à 2.974 euros.

Sur le secteur des logements anciens, les 830.000 ventes prévues cette année devraient établir un nouveau record. L’indice LPI-Seloger reflète une hausse des valeurs de 2,2 %, à 3.240 euros par mètre carré sur tout le territoire (8.828 euros à Paris). « Dans les métropoles régionales peut-être. Ailleurs, pas plus de 1 % et encore... tempère Jean François Buet, le président de la Fédération nationale de l’immobilier, Fnaim. Le fossé se creuse entre les grands bassins d’emplois et les villes du sud dont l’attractivité économique et la croissance démographique soutiennent la demande et donc les prix, et les territoires délaissés où il est possible d’acheter des mètres carrés à moins de 750 euros ».

Baisse des stocks

Le beau temps va-t-il durer ? Le ministère du Logement annonce une hausse des mises en chantier mais une légère inflexion des permis de construire accordés au cours des trois derniers mois, attribuée à la pause estivale. Les lancements de nouveaux programmes ayant été moins rapides que les ventes, Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI, met en garde contre une baisse des stocks pourtant loin d’être encore inquiétante : les délais d’écoulement des programmes sont passés de 13 à 11 mois. Les promoteurs vont néanmoins devoir reconstituer leurs réserves foncières en achetant de nouveaux terrains. Si les collectivités n’y prennent pas garde en régulant les prix, la bataille pour les meilleures parcelles pourrait à nouveau mener à des surenchères. Autre foyer possible d’inflation : les entreprises de construction, pas toutes prêtes à une reprise si rapide après cinq ans de vaches maigres.