Immobilier : les prix recommencent à flamber dans les grandes villes

Assistons-nous à la nouvelle formation d'une bulle immobilière ? Selon le baromètre de l'immobilier de février 2017 de MeilleurAgent.com, l’année commence sur les chapeaux de roue avec d’importantes hausses des prix moyens à Paris, en petite et grande couronne ainsi que dans la plupart des grandes villes de province. « Face à la hausse annoncée et maintenant réelle des taux d’intérêt, les ménages solvables décident d’agir sans plus attendre pour bénéficier de conditions encore exceptionnelles. En effet, pour la première fois depuis 12 mois, les OAT à 10 ans ont passé la barre des 1% avec pour effet immédiat l’augmentation des taux d’emprunt immobilier qui se sont établis en janvier à 1,7 % sur 20 ans en moyenne », estime Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgent.com.

Les débuts d’année sont les périodes où les banques recherchent de nouveaux clients. Même si les taux montent, elles réservent des conditions très intéressantes aux bons dossiers. Les conditions sont donc réunies pour que les acheteurs les plus solvables affluent. « Ces hausses de prix ne reposent donc pas sur des fondamentaux solides mais seulement sur une situation conjoncturelle peu pérenne », affirme Sébastien de Lafond.

Pourquoi les prix flambent  ?

Paris entraîne la banlieue

Selon les observations de MeilleursAgents.com, les prix parisiens ont augmenté en moyenne de +1 % en janvier 2017, ce qui porte la hausse sur un an glissant à + 5,2 %. Ce sont les petites surfaces qui affichent les plus fortes hausses (+1,2 % en un mois). Les grandes surfaces familiales (3 pièces et plus) sont un peu moins recherchées pour des questions de saisonnalité, mais voient leurs prix moyens augmenter de + 0,8 % en un mois et de + 2,2 % depuis le 1er décembre dernier.

La hausse des prix parisiens se propage en cercles concentriques. Les départements de la petite couronne voient leurs prix moyens augmenter de + 0,7 %. La progression est particulièrement forte dans les Hauts-de-Seine (+ 0,9%) et en Seine-Saint-Denis (+ 0,8 %). Elle reste plus modérée en Val-de-Marne (+ 0,4%).

Les ville où les prix montent

La province n’est pas en reste et certaines villes dépassent même la capitale en termes de hausse des prix. Dans le peloton de tête, Bordeaux qui affiche une augmentation de 2 % en janvier et de 6,8 % sur un an glissant. Belles performances également pour Strasbourg (+1,5%), et Nantes (+1,3 %) en janvier 2017. Marseille (+ 0,9 %), Nice (+ 0,7%), Montpellier (+ 0,6%) et Toulouse (+ 0,1%) restent en ce début d’année sur des revalorisations plus mesurés. Deux exceptions à cette hausse généralisée dans les grands villes. La première est Lyon, où les prix de janvier sont en léger retrait de - 0,2 %. Un recul que MeilleursAgents.com analyse comme « un accident de parcours » après une hausse de + 0,5 % depuis le 1er décembre dernier et de + 6,1 % sur un an glissant.

Zoom sur Lille

En revanche, selon le site immobilier, l’autre ville qui affiche des baisses, en l’occurrence Lille, est dans une situation tout à fait à part avec une baisse de - 0,8% en janvier 2017 et de -1,1% depuis le 1er décembre 2016. Un recul que le site attribue à la décision d’encadrement des loyers annoncée le 16 décembre dernier pour application à partir du 1er février 2017. Toutefois, MeilleursAgents.com estime que « Le découpage lillois semble plus fin et plus homogène que la définition des zones parisiennes. Quatre zones ont en effet été définies en prenant l’IRIS (NDLR : unités de homogènes de 2.000 habitants regroupés pour l’information statistique) comme unité de base pour renforcer l’homogénéité des prix des loyers dans chaque zone, permettant ainsi de calculer un loyer de référence et un plafond cohérents. »

MeilleursAgents.com a par ailleurs procédé à une analyse de 5.000 annonces mises en ligne depuis le 1^er janvier 2016. Parmi celles-ci, seulement 27 % des annonces proposent un loyer supérieur au loyer majoré de leur zone (à Paris, 46 % des annonces étaient dans ce cas lors de la mise en œuvre du décret d’encadrement des loyers) et 31% des zones ont un loyer supérieur de plus de 10% à celui fixé par le décret (contre 73% à Paris à l’époque)

Enfin, le site observe des différences significatives entre les 4 zones lilloises. En zone 2, proche du centre historique de Lille, 34 % des loyers des annonces sont supérieurs au plafond. Mais en zone 4 (périphérie), seulement 11 % des annonces ne respectent pas l’encadrement des loyers. La chute des prix résulterait donc plutôt de l’effet d’annonce du plafonnement. « En rabaissant l’attractivité des biens immobiliers, cette nouvelle disposition fait fuir les investisseurs et risque de mettre à mal la situation de ces biens peu entretenus par des propriétaires mal rémunérés », conclut MeilleursAgents.com.